Полный юридический справочник владельца квартиры, агента по недвижимости, покупателя жилья

Бирюков Борис Владимирович

Во многих странах мира титульное страхование является обязательным. В европейских странах, Австралии и Канаде государство регистрирует право собственности на недвижимость и выдает владельцу имущества сертификат, который гарантирует, что, в случае если сделка была совершена незаконно, ущерб пострадавшей стороне будет возмещен.

В России государство регистрирует только саму сделку и возникшее право на объект недвижимости и не принимает на себя никаких обязательств по возмещению убытков в случае конфискации зарегистрированной недвижимости.

Получается, что прав был великий комбинатор: «гарантии дает только страховой полис». Защитить себя от этих рисков в нашей стране возможно только

одним способом: застраховавшись от данных рисков путем титульного страхования. Если в течение срока действия договора страхования исковое заявление будет подано в суд, страховая компания не только возьмет на себя защиту покупателя недвижимости, но и произведет страховую выплату, если по решению суда купленная недвижимость будет у покупателя изъята.

Не скупитесь: стоимость титульного страхования несопоставима со стоимостью квартиры. Как правило, годовая страховка права собственности на квартиру обойдется от 0,2 до 0,35 % от рыночной стоимости жилья: при цене квартиры $100 тыс. стоимость страховки составит $200–350.

Другие участники

Контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда Российской Федерации, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства, государственное регулирование, контроль и надзор в области строительства жилья осуществляют органы власти в соответствии с их компетенцией, определенной ст. 12–14 ЖК и законодательством РФ.

Непременными участниками рынка недвижимости являются правоохранительные органы, суд, прокуратура и другие заинтересованные организации.

Себестоимость строительства и цены на жилье

За последние годы цены на жилье значительно выросли и достигли недосягаемого для простых граждан уровня.

На начало 2011 г. в Москве средняя цена за 1 м2 составила около $4700, в панельных домах – около $4300, в кирпичных – около $5400. Стоимость элитного жилья зашкаливает за $16 тыс. за квадратный метр.

Какой-то остряк-риелтор подметил, что если 1 м2 жилой площади плотно без просветов выложить 50-долларовыми купюрами, то это и будет его средняя цена.

С 2000 г. она выросла с $600 до 4700 и продолжает увеличиваться в полном отрыве от себестоимости и возможностей основной массы населения. Причем рост присущ большинству регионов России. Иными словами, Московский регион не является исключением из общего правила.

Некоторые ретивые администраторы решили, что рост цен – это результат сговора строительных корпораций, и обратились в Федеральную антимонопольную службу (ФАС) с соответствующим запросом. ФАС заговора не обнаружила, но установила, что цена, по которой квартиры предлагаются покупателям, существенно превышает себестоимость квадратного метра и среднюю стоимость жилья по России. Таков результат проверки, проведенной на рынке жилья, возводимого на территории Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга.

Факторы роста цен

Ситуация на рынке определяется уровнем платежеспособности населения: квадратный метр стоит столько, сколько за него дает покупатель, – это азбука рыночной экономики. Теперь это понимают почти все: и специалисты, и политики.

На цену жилья заметнее всего влияет спрос, который зашкаливает. Ведь жилье в столице стремятся купить не только москвичи с высокими доходами, но и жители других городов и регионов РФ, а также граждане стран СНГ.

В отличие от других государств, где спрос напрямую зависит от уровня доходов населения, в России эта зависимость однозначно не прослеживается. Дело в том,

что Россия – страна «серых» зарплат и миллиардов долларов, «спрятанных под подушками», следовательно, никем не учтенных. Реальная денежная масса намного лучше объясняет динамику цен жилья, чем доходы населения, – считают эксперты. Сколько бы государство ни пыталось «стерилизовать» нефтяные сверхдоходы, они все равно вливаются в экономику, денежная масса растет и спрос увеличивается.

Высокие цены привлекают людей, обладающих свободными капиталами и желающих их выгодно вложить, то есть не тех, кто действительно нуждается в жилье, а инвесторов. Купленное ими жилье так и называется – инвестиционное. Оно сдается внаем или в аренду или просто стоит незаселенное. Доля «инвестиционных» квартир в Москве, приобретенных за последние три года, достигает 30 %, в Санкт-Петербурге – около 20 %. Эксперты считают, что к концу 2011 г. их будет еще больше.

Снизить цены сегодня мешает монополизм в строительстве, в коммунальном секторе и распределении земель. Невооруженным взглядом виден сговор между застройщиками, местной администрацией и коммунальщиками, отсутствуют правила регулирования землепользования и планирования поселений. Нет инфраструктуры.

Будет на рынке много жилья – оно подешевеет, нет – цены будут неадекватно высоки.

Предложение

В последние годы предложение новых квартир на рынке, по сути, не менялось, а в ближайшей перспективе оно будет снижаться.

Доля коммерческого жилья в Москве с каждым годом будет уменьшаться: растет количество муниципальных новостроек, увеличивается количество квартир, предназначенных для очередников, расселяемых из пятиэтажек и коммуналок. Мэрия стремится обеспечить жильем в первую очередь эту категорию москвичей.

Уменьшится количество площадок, предназначенных для строительства. Отныне будут строить на свободных пространствах, освобождаемых из-под массовых застроек хрущевских времен, или в бывших промзонах. Площади сократятся и за счет границ парков: теперь строительным компаниям не будут выдаваться разрешения на строительство в этих местах.

Все это существенно снизит возможности возведения коммерческого жилья в г. Москве. При этом количество желающих приобрести жилье не уменьшится.

Объем предложения жилья ограничен и жестко контролируется всеми участниками рынка. Московские чиновники, как и все другие российские чиновники, широко используют монопольное право распоряжения земельными участками и различного рода допусками и разрешениями. Федеральные власти не всегда принимают эффективные решения. Например, принятие Закона «О долевом участии в строительстве жилья» снизило объем предложения в сегменте новостроек почти на 30 %. Чем меньше строится квартир, тем выше их стоимость.

Чиновники и коммунальщики также приложили усилия: по всей стране широко практикуются так называемые «отчисления на инфраструктуру». Что это такое, в законах не прописано. Что-то похожее на оброк: в новом доме одну-две квартиры забирают электрики – за «техусловия на подключение», еще несколько квартир – коммунальщики за подключение к канализации, примерно треть жилплощади достается муниципалитетам – как без них землю получить? Кто оплачивает все это? Конечно, покупатели.

Сохраняющийся спрос и сужающееся предложение неизбежно приведут к дефициту, а следовательно – к новому витку подорожания. Дефицит жилья, по мнению экспертов, выгоден всем, кроме простых граждан: застройщики благодаря этому получают с каждого построенного метра дополнительно не менее $100, риелторы – еще $50. Это официально, а неофициально – гораздо больше. Чиновники – управляют процессом и получают откаты.