Полный юридический справочник владельца квартиры, агента по недвижимости, покупателя жилья
Шрифт:
Конечно, нужно учитывать, что сделки бывают разной сложности. Если предполагается сложный обмен – вы явно заинтересованы в опытном риелторе, который квалифицированно завершит сделку. Если же у вас простой вариант, например так называемая «чистая» продажа, то можно провести такую сделку самостоятельно.
Порядок оказания риелторских услуг регулируется ст. 1005–1011 ГК РФ. При этом заказчик услуг (клиент) именуется принципалом, а договор между риелтором и заказчиком – агентским договором.
Выбор агентства недвижимости
К
Убедитесь, что агентство внушает доверие, входит в общественную организацию риелторов, давно работает на рынке. Узнайте, кто его учредители, какой у него уставный фонд (эта сумма всегда лежит в банке на случай форс-мажорных обстоятельств или банкротства). Если уставный капитал компании – 30 тыс. руб., то доверять продажу квартиры такой фирме рискованно.
Сертификация риелторской деятельности не обязательна. Однако, если сертификат есть, это дает клиенту некоторые преимущества.
Посетите компанию. Оцените офис, обстановку и «кадры». Уточните профильную специализацию деятельности, какие гарантии безопасности вашей сделки агентство может обеспечить. Проверьте реквизиты. Все уставные документы должны быть вам показаны. Сверьте их со свидетельством о регистрации. Внимательно изучите договор, который вам предлагается, и задавайте вопросы, если возникают сомнения.
Можно обратиться в Комитет по защите прав потребителей риелторских услуг (тел. 786-76-90) и узнать все о выбранной вами компании и ее сотрудниках. Кроме того, юристы Комитета защиты прав потребителей риелторских услуг помогут вам проверить договор. Если компания входит в Российскую гильдию риелторов или Московскую гильдию риелторов, это будет сделано бесплатно.
Пообщайтесь с людьми, которые уже имеют опыт сотрудничества с этой фирмой и остались довольны выгодными условиями, узнайте, как клиенты приходят в фирму: по рекламе или «совету знакомых». Выясните, как работают с клиентами в компании: ведет ли сделку один риелтор или несколько сотрудников, отвечающих за различные участки работы.
В риелторском бизнесе важно не только имя фирмы, но и конкретный сотрудник, который будет вести вашу сделку. Профессионален ли он? Давно ли работает с недвижимостью? Убедитесь, что он штатный сотрудник, а не стажер.
На подписание договора возьмите с собой свидетелей. Желательно, чтобы договор с вами подписывал руководитель компании, причем на ваших глазах. Если договор подписывает заместитель, убедитесь, что он уполномочен подписывать такой договор – попросите доверенность. Проверьте, не истек ли срок полномочий доверенности.
Не заключайте договор после первого же посещения одного агентства. Не пожалейте времени, посетите две-три фирмы, изучите документы, сравните условия. Сегодня агентств недвижимости достаточно много. Список и краткие характеристики агентств можно найти в Интернете на сайте www.sob.ru
♦ работа на рынке жилой недвижимости не менее пяти лет;
♦ специализация именно на том секторе жилья, который вас интересует;
♦ чистая история (отсутствие скандалов с судами);
♦ членство в риелторских организациях и участие в системе добровольной сертификации риелторских услуг;
♦ предоставление фирмой подробного и понятного договора об оказании услуг с обязательным перечнем услуг, сроками, штрафами и т. д.;
♦ страхование деятельности.
Агентский договор
По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.
Агентский договор может быть заключен на определенный срок или без указания срока его действия (ст. 1005 ГК РФ).
Принципал обязан уплатить агенту вознаграждение в размере и в порядке, установленных в агентском договоре.
Если в агентском договоре размер агентского вознаграждения не предусмотрен и он не может быть определен исходя из условий договора, вознаграждение подлежит уплате в размере, определяемом в соответствии с п. 3 ст. 424 ГК.
При отсутствии в договоре условий о порядке уплаты агентского вознаграждения принципал обязан уплачивать вознаграждение в течение недели с момента представления ему агентом отчета за прошедший период, если из существа договора или обычаев делового оборота не вытекает иной порядок уплаты вознаграждения (ст. 1006 ГК).
Агентским договором может быть предусмотрено обязательство принципала не заключать аналогичных агентских договоров с другими агентами, действующими на определенной в договоре территории, либо воздерживаться от осуществления на этой территории самостоятельной деятельности, аналогичной деятельности, составляющей предмет агентского договора.
Агентским договором может быть предусмотрено обязательство агента не заключать с другими принципалами аналогичных агентских договоров, которые должны исполняться на территории, полностью или частично совпадающей с территорией, указанной в договоре (ст. 1007 ГК).
В ходе исполнения агентского договора агент обязан представлять принципалу отчеты в порядке и в сроки, которые предусмотрены договором. При отсутствии в договоре соответствующих условий отчеты представляются агентом по мере исполнения им договора либо по окончании действия договора.
Если агентским договором не предусмотрено иное, к отчету агента должны быть приложены необходимые доказательства расходов, произведенных агентом за счет принципала.
Принципал, имеющий возражения по отчету агента, должен сообщить о них агенту в течение 30 дней со дня получения отчета, если соглашением сторон не установлен иной срок. В противном случае отчет считается принятым принципалом (ст. 1008 ГК РФ).