Русская модель управления и эксплуатации недвижимости
Шрифт:
5. Коррозия цементного камня, в которую мы не верим
Иногда, только столкнувшись в лесу лицом к лицу с белым единорогом, можно в него поверить.
Представьте себе.
Вы управляющий элитного дома «Обитель Миллионеров» в центре Москвы с 3-этажным подземным паркингом. Вы личность, безусловно, важная, с опытом в эксплуатации и хорошим резюме. Ваши услуги стоят дорого.
Паркинг находится глубоко под землёй. В паркинге стоят дорогие машины. Нет, не вот эти все «Мерседесы». Там только лишь Lamborghini, Ferrari, Bentley, Bugatti, Maserati –
Даже у миллионеров претензий к оформлению паркинга немного. Им там озеленение и обои от Версаче не нужны. Лишь бы было место, и на голову не капало.
Но вот незадача, из-за проблем с гидроизоляцией и близостью к Москве-реке по стенам текло, как в филиале Ниагарского водопада. Вода собиралась в водоприёмные лотки и стекала в самую нижнюю точку, где сутками работал насос.
Если вас не беспокоит постоянное присутствие воды в заглублённой части здания, то пора вспомнить пословицу «вода камень точит».
Вода, которая течёт по стенам, никому не мешает?
Да. Вода текла по стенам, дырявила их, растворяла цементный камень, добиралась до арматуры. Дальше процесс шёл ещё интереснее. Добравшись до арматуры в перекрытиях, вода спокойно двигается по горизонтали и рано или поздно находит выход и начинает капать на голову.
Управляющая компания выходила из этой неприятной ситуации просто. Они подвешивали лоточки над головами автовладельцев и отводили воду к стенам.
Одна важная заметка. Они подвешивали лоточки только там, где получали жалобы.
Ну согласитесь, неприятно обнаружить на своём капоте следы растворённого цементного камня? Кстати, у бетонных изделий показатель рН щелочной – они могут растворять краску. И растворили её… У одной женщины, владелицы Maserati, которая длительное время находилась за границей.
Конечно, сталагмиты и сталактиты у неё не выросли. Но… Есть много эмоциональных «но».
На что она может рассчитывать? На возмещение морального и материального вреда.
Иллюстрация: М. В. Шевелева
Хочет ли кто-нибудь попасть в аналогичную ситуацию?
Скорее всего, нет.
Не нужно экспериментировать.
О чём я рекомендую почитать, чтобы понять, что вода (особенно городская вода, пропитанная солями и реагентами с дорог) опасна для фундаментов здания.
Тема: «Коррозия цементного камня».
Есть несколько типов коррозии.
Необходимо помнить и знать, что процесс образования бетона – это химическая реакция. И эта химическая реакция «обратима». Есть прекрасные растворители в виде воды, щелочей и кислот, которые бетон растворяют.
Также опасен процесс «вымораживания».
Вода, заполняющая
Вода, кислота и щелочи также влияют на арматуру. Арматура тоже корродирует, уменьшаются рабочие диаметры арматуры, и общая несущая способность конструкции стремится к нулю.
А здесь следует отметить, что нормативные сроки службы зданий – 100—150 лет.
Вода – зло для бетона.
Да, существует бетон для гидротехнических сооружений с лучшими характеристиками по водонепроницаемости. Но остальные сооружения, в которых мы живём и работаем, не относятся к гидротехническим.
6. Купи себе завод
Во времена, когда я занималась проектированием, случалось много чудес и интересных историй.
Идея.
Парень решил, что будет делать мебель на заказ. И купил полуразрушенное здание завода. После покупки пришёл в проектную организацию с запросом «спроектируйте мне мебельное производство!».
И вот мы начали с обследования, расчётов и проработки технологических процессов.
В общем, как начали, так и закончили.
Стоит, наверное, сделать небольшое отступление и сказать, что несущая способность фундаментов зависит не только от их размеров, но и от грунтов, на которых они стоят, и от того, сколько им уже лет.
А грунты – это, как бы помягче сказать, вещь неизменная, вы не можете 10 000 000 тонн плохого грунта увезти и привезти то, что «хорошее».
Если грунт плохой, значит, само «тело фундамента» должно быть мощнее и сложнее, особенно если планируется не просто дом, а производство.
Это был как раз тот случай.
Второй этаж там надстроить ни при каких условиях не получалось именно из-за грунтовых условий. А одного этажа для размещения производства и склада материалов было недостаточно.
Вернее, даже не так.
Я забыла главную фразу!
ВОЗМОЖНО ВСЁ! ВОПРОС ЦЕНЫ.
Так вот. Настроить этаж получалось, только при этом нужно было такие фундаменты сваять, такое усиление сделать, что при разговоре о таких деньгах бизнесмен покрывался лёгкой испариной.
И вот из состояния «я хочу делать мебель» человек медленно переходит в состояние «я хочу продать это обратно», видя в расчётах сваю диаметром около полутора метров.
Как и многие другие ситуации, ничего этого не произошло бы, если бы человек сначала определился, что хочет, проанализировал вместе с экспертом ситуацию, сделал примерный расчёт и только потом принял решение относительно того, насколько этот остаток советского прошлого подходит для реконструкции.
Совет: проверяй, что покупаешь. Сначала определись с идеей, потом приступай к проверке гипотезы. И уже потом начинай реализацию, если все звёзды сошлись.