Залоговик. Все о банковских залогах от первого лица
Шрифт:
Табл. 1.13. Единицы сравнения типовых видов залога
Отобранные аналоги образуют стоимостную линейку (рис. 1.11). При оценке залогов из построенной выборки будут отброшены аналоги в зонах 1 и 2, как нетиповые предложения на рынке. Дефект в стоимости в случае максимальных значений может быть обусловлен завышенными ожиданиями собственника, а в зоне минимальных значений высока вероятность продажи бракованных объектов.
Рис. 1.11.
Для расчета рыночной стоимости из оставшихся данных отбираются аналоги из зоны 3. Необходимость сужения зоны анализа рыночной стоимости объясняется использованием при построении аналогов оферт на рынке и принципом разумного покупателя – «зачем платить больше при наличии равноценных предложений на рынке».
Метод мультипликаторов
Правила построения линейки аналогов можно спроецировать на метод сравнительного подхода – метод мультипликаторов. Суть метода отражена в формуле:
где PV – текущая стоимость объекта оценки;
M1 – параметр (ценообразующая характеристика) объекта оценки;
P2 – стоимость аналога;
M2 – аналогичный параметр аналога.
Значение числителя в формуле дает стоимость подобранного аналога. При помощи информации от продавца аналога или внешнего источника информации узнаем величину ценообразующей характеристики аналога. Это дает величину знаменателя. Отношение этих двух величин будет мультипликатором, то есть мультипликатор = стоимость/параметр. В табл. 1.14 приведены ценообразующие характеристики видов имущества, оценка которых зачастую представляется сложной для залоговиков.
Табл. 1.14. Ценообразующие характеристики, используемые для мультипликаторов [34]
34
* Дедвейт – общий вес грузов, которые принимает судно. Класс судна – характеризует назначение, способ движения, тип главного двигателя, материал корпуса и район плавания судна, а также срок разрешенного использования до освидетельствования.
Необходимо провести оценку элеватора, расположенного в Ставропольском крае. Зерновая мощность объекта оценки – 140 тыс. т. Для упрощения расчетов в табл. 1.15 предположим, что отобранные объекты являются сопоставимыми аналогами.
Табл. 1.15. Расчет стоимости элеватора с использованием мультипликаторов
В строке 5 делением данных строк 4 на 3 получаем мультипликатор = стоимость/объем зерновой загрузки. Результат строки 6 является средним арифметическим данных строки 5. Для исключения завышения результатов оценки за счет применения средней арифметической возможно применение гармонической средней для мультипликаторов. Результат строки 6 в случае применения гармонической средней равен 1282 руб.
Источник
Стоимость объекта оценки равна произведению строк 6 и 7.
Практическое применение метода мультипликаторов при оценке видов имущества, указанных в табл. 1.14, потребует при подборе аналогов не только отталкиваться от основных единиц сравнения, но и учитывать вспомогательные параметры, отраженные в табл. 1.16.
Табл. 1.16. Вспомогательные параметры, повышающие точность оценки [35]
В результате применения метода мультипликаторов формируется стоимость сложносоставного объекта оценки, например производственной базы. В состав базы могут входить: административные здания, столовая, склады, проходная, котельная. Разберем, как распределить полученную стоимость для указания в приложении к договору залога. Методы, приведенные ниже, построены по принципу увеличения точности результата:
35
* Альтернативные источники данных об объеме «прокачки» топлива: замер количества заправляемых машин (выборка в час пик и в период с неинтенсивной нагрузкой); средний объем прокачки по АЗС с аналогичной инфраструктурой и количеством ТРК (информация от участников рынка).
• пропорционально балансовой стоимости;
• пропорционально площади;
• провести отдельную оценку объектов, формирующих основную стоимость. Оставшуюся стоимость распределить пропорционально балансовой стоимости или площади объектов.
Мультипликаторы, используемые при оценке пакетов акций и долей участия, представлены в табл. 1.17. В рамках оценки бизнеса для целей залога следует различать показатели: P (Price, стоимость собственного капитала) и EV (Enterprise Value, стоимость собственного каптала + долг – деньги = капитализация + чистый долг).
Табл. 1.17. Основные финансовые мультипликаторы
Залоговика будет интересовать стоимость компании, «очищенная» от долга, то есть P (Price). Мультипликаторы с показателем EV приведены в табл. 1.18.
Табл. 1.18. Мультипликаторы с показателем EV [36]
Используемые компании-аналоги должны относиться к той же отрасли, что и оцениваемая компания. В качестве первичного фильтра применяют коды ОКОНХ и ОКВЭД [37] . Кроме того, отобранные компании-аналоги должны быть сходны по следующим основным характеристикам:
36
* GOPPAR – Gross operating profit per available room, RevPAR – Revenue per available room per day.
37
ОКОНХ – общесоюзный классификатор отраслей народного хозяйства, отменен с 2003 г.
ОКВЭД – общероссийский классификатор видов экономической деятельности.