Бухгалтерский учет и налогообложение в строительстве
Шрифт:
В процессе строительства заказчик-застройщик собирает у себя все расходы, связанные с реализацией инвестиционного проекта. В составе некоторых затрат присутствует входной НДС, который застройщик перечислил поставщикам материалов и подрядным организациям. Этот налог к вычету он поставить не может, так как понесенные расходы произведены для деятельности, не подлежащей обложению НДС. По логике право на вычет есть у инвесторов, ведь именно они оплачивают строительство (а также входной НДС) и получают по окончании работ в свою собственность недвижимость. Но вычет для дольщиков возможен не во всех случаях. Если инвесторы финансируют
Заказчик-застройщик выписывает сводный счет-фактуру на основании аналогичных документов, ранее полученных им от подрядных организаций и поставщиков товаров (письмо Минфина России от 24 мая 2006 г . № 03-04-10/07). По сути он перевыставляет свои счета-фактуры на имя инвестора. При этом заказчик-застройщик хранит и полученные, и выставленные счета-фактуры в журналах учета, но не регистрирует их в книгах покупок и продаж. Инвестор же на основании сводного (то есть перевыставленного) счета-фактуры принимает к учету входной налог.
Рекомендован следующий порядок оформления счетов-фактур при строительстве объекта (когда организация-инвестор финансирует строительство, а заказчик-застройщик реализует инвестиционный проект с привлечением подрядных организаций), основанный на Правилах, утвержденных постановлением Правительства РФ от 2 декабря 2000 г . № 914:
1) при получении от инвестора сумм финансирования на строительство заказчик должен выделить НДС, относящийся к предоплате за оказываемые инвестору услуги по организации строительства. При этом выписывается счет-фактура (А) в одном экземпляре, который регистрируется в книге продаж у заказчика и остается у него;
2) заказчик-застройщик выписывает счета-фактуры инвесторам (соинвесторам) после оформления акта реализации инвестиционного контракта, то есть в течение пяти дней после передачи в установленном порядке объекта (его части) в соответствии с п.3 ст. 168 НК РФ;
3) заказчик-застройщик представляет инвестору сводный счет-фактуру (В) по построенному объекту. Он составляется в двух экземплярах на основании счетов-фактур (Б), ранее полученных заказчиком-застройщиком от поставщиков и подрядчиков по выполненным строительно-монтажным работам. При этом стоимость услуг заказчика в сводный счет-фактуру (В) не включается;
4) если в строительстве участвует не один инвестор, то заказчик-застройщик выписывает счета-фактуры (В) соинвесторам на основании сводной ведомости затрат на строительство и расчетной справки на долю, причитающуюся каждому соинвестору. То есть НДС делится по частям между соинвесторами пропорционально долям, и на каждую часть НДС должен быть выписан счет-фактура (В) в двух экземплярах (по сути, сводный счет-фактура разбивается по инвесторам). Первый экземпляр каждого такого счета-фактуры передается заказчиком-застройщиком соответствующему соинвестору, а второй – подшивается в журнал учета выставленных счетов-фактур, но при этом не регистрируется в книге продаж (этот НДС не отражается в налоговой декларации);
5) счета-фактуры (Б), полученные заказчиком-застройщиком от поставщиков оборудования (материалов) и подрядчиков по выполненным строительно-монтажным работам, хранятся у заказчика-застройщика
6) на оказываемые инвестору согласно договору услуги по организации строительства объекта заказчик выписывает счет-фактуру (Г) в двух экземплярах. Первый экземпляр предъявляется инвестору, второй – регистрируется у заказчика в книге продаж в установленном порядке. Сумма НДС, уплаченная по счету-фактуре (А), принимается к вычету;
7) сумма превышения итогового целевого финансирования инвестора над фактической стоимостью объекта, возникающая на момент оформления акта реализации инвестиционного контракта и остающаяся в распоряжении заказчика-застройщика (если иное не предусмотрено инвестиционным договором), у заказчика-застройщика облагается НДС. На указанную сумму денежных средств заказчиком-застройщиком составляется счет-фактура (Д) в одном экземпляре, который регистрируется в его книге продаж.
Что касается услуг по организации строительства, то на них заказчик должен оформить отдельный счет-фактуру и зарегистрировать в книге продаж. НДС, указанный в таком документе, подлежит вычету у инвестора. Важно, чтобы стоимость услуг не попала в сводный счет-фактуру, иначе сумма будет задублирована.
Застройщик может изначально выступать единоличным инвестором, который сам планирует финансировать строительство объекта, предназначенного в дальнейшем для продажи. В данном случае существует вероятность, что данные работы сочтут как выполнение строительно-монтажных работ для собственного потребления, такие работы образуют объект обложения НДС (подп. 3 п. 1 ст. 146 НК РФ).
Одним из критериев облагаемых НДС строительно-монтажных работ является выполнение работ собственными силами организации. В данной ситуации на заказчика-застройщика возложены всего лишь административно-технические функции по контролю за ходом работ и по приемке этапов строительства. Следовательно, для него объекта обложения НДС не возникнет. Однако, несмотря на противоречивую практику, застройщику, выступающему в роли единственного инвестора, стоит попытаться доказать, что строительно-монтажные работы для собственного потребления он не производил. Ведь суммы, о которых идет речь, весьма внушительны.
Случается, что заказчик-застройщик, изначально планирующий финансировать строительство за счет собственных или заемных средств, принимает решение привлечь и посторонних инвесторов. Для этого он заключает договоры соинвестирования. Согласно п. 3 ст. 155 НК РФ, при передаче имущественных прав (в том числе участниками долевого строительства) на жилые дома, помещения, доли в них, гаражи или машины налоговая база определяется как разница между стоимостью, по которой передаются права, с учетом налога и расходами на их приобретение. Застройщик, первоначально считающийся единоличным инвестором, имущественных прав не приобретал. Поэтому в данной ситуации невозможно определить затраты на приобретение прав и как следствие рассчитать облагаемую базу.