Бухгалтерский учет и налогообложение в строительстве
Шрифт:
Стоимость услуг заказчика-застройщика включается в инвентарную стоимость построенного объекта, формируемую на балансе заказчика-застройщика и отражаемую по дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы». При оказании услуг по организации строительства в учете заказчика-застройщика должна быть отражена выручка, которая на основании п.5 ПБУ 9/99 «Доходы организации» является доходом от обычных видов деятельности. Доходы от обычных видов деятельности отражаются по кредиту счета 90 «Продажи» на субсчете 90-1 «Выручка». Финансовый результат у застройщика по деятельности,
Когда застройщик передает инвестору построенный объект или вводит его в эксплуатацию для собственных нужд, речь идет о таком показателе учета, как завершенное строительство.
Для целей исчисления налога на прибыль денежные средства, поступающие от инвестора и расходуемые на выполнение работ собственными силами, считаются доходом заказчика-застройщика. Так, согласно п. 1 ст. 249 НК РФ в целях гл. 25 Кодекса доходом от реализации признается выручка от реализации товаров (работ, услуг).
Порядок признания доходов при методе начисления определен в ст. 271 НК РФ, согласно п. 1 которой в целях гл. 25 НК РФ доходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они имели место от фактического поступления денежных средств, иного имущества (работ, услуг) или имущественных прав.
В соответствии с п. 3 ст. 271 НК РФ в отношении доходов от реализации датой получения дохода признается дата реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав), определяемой в соответствии с п. 1 ст. 39 НК РФ, независимо от фактического поступления денежных средств (иного имущества (работ, услуг) или имущественных прав) в их оплату. Реализацией работ признается передача на возмездной основе результатов выполненных работ одним лицом для другого лица.
Таким образом, моментом определения налоговой базы по налогу на прибыль является дата передачи заказчиком-застройщиком результатов выполненных работ инвестору. При определении налоговой базы по налогу на прибыль заказчик-застройщик вправе учесть свои фактические расходы, связанные с выполнением работ собственными силами.
Для целей обложения налогом на прибыль полученные средства являются средствами целевого финансирования (подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ).
Заказчик-застройщик,должен вести отдельный учет:
– строительства доли дома, профинансированной инвестором;
– строительства доли дома, которую он финансирует за счет собственных средств;
– доходов и расходов от его деятельности как заказчика-застройщика;
– доходов и расходов от его деятельности по оказанию услуг генподрядчику.
Соответственно вводятся следующие субсчета:
к счету 08 «Вложения во внеоборотные активы»:
– «Капитальные вложения, профинансированные инвестором»,
– «Капитальные вложения, профинансированные за счет средств заказчика-застройщика»;
к счету 20 «Основное производство» (26 «Общехозяйственные расходы»):
– «Затраты по оказанию услуг инвесторам»,
– «Затраты
к счету 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям»:
– «НДС, перепредъявленный инвестору» – НДС, который заказчик затем перепредъявит инвестору,
– «НДС по расходам заказчика-застройщика» – НДС, который выделен в счетах поставщиков (подрядчиков), по товарам (работам, услугам), относимым на счет 20 (26) и являющимся расходами заказчика-застройщика на его содержание.
Налог на имущество
Иногда застройщикам необходимо включать объекты незавершенного строительства в базу по налогу на имущество, постараемся уточнить, когда это нужно делать.
Затраты заказчика-застройщика на строительство включаются в расчет среднегодовой стоимости имущества по состоянию на 1-е число месяца квартала, следующего за кварталом, на который приходится дата:
1) окончания строительства, установленная договором подряда или при его отсутствии – договором с инвестором и проектно-сметной документацией;
2) составления Акта о приостановлении строительства (форма № КС-17). Эта форма утверждена постановлением Госкомстата России от 11 ноября 1999 г . № 100 и предназначена для оформления результатов строительства на момент приостановки. На основании этого акта застройщик рассчитывается с подрядчиком за выполненные строительно-монтажные работы. Консервация строящегося объекта, как правило, происходит из-за недостаточности финансирования;
3) начала строительства, если дату его окончания забыли указать в договорах и проектно-сметной документации.
При осуществлении строительства объектов денежные средства инвесторов (дольщиков), поступающие на расчетный счет заказчика-застройщика, осуществляющего работы по реализации инвестиционного проекта с привлечением подрядных организаций, являются целевым финансированием. (Письмо УМНС РФ по г. Москве от 25.10.2004 № 24-11/68529 со ссылкой на Письмо МНС России от 28.01.2003 N 03-1-08/293/13-Г156).
Земельный налог
До 1990 г . все земли в пределах границ России находились в исключительной собственности государства. С началом земельной реформы земельные участки постепенно стали вовлекаться в оборот, и в настоящее время большинство совершаемых сделок с землей по-прежнему опосредует переход земельных участков из публичной собственности в частную собственность. Приобретение земельных участков для строительства – весьма актуальный вопрос.
Изучая различные варианты размещения объекта строительства, устанавливается правовой режим предлагаемых земельных участков, который можно толковать, как комплекс правовых средств, определяющих содержание прав и обязанностей лица, являющегося субъектом правоотношений по приобретению земельного участка из государственной или муниципальной собственности и последующему его использованию для строительства.
Земельный участок можно считать сформированным в качестве индивидуально-определенного объекта недвижимости – объекта земельных правоотношений, если: