Бухгалтерский учет и налогообложение в строительстве
Шрифт:
1) границы земельного участка установлены на местности;
2) границы земельного участка описаны и согласованы в порядке землеустройства;
3) осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка.
Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления или по решению суда. Они могут быть бессрочными или на определенный срок и сохраняются при переходе прав на земельный участок к другому лицу.
Планируя приобретение земельного участка, необходимо четко знать, потребуется ли решать вопрос о прекращении прав на него третьих лиц. Изменения, внесенные в ст. 49
Определяя правовой режим земельного участка, важно выяснить размеры платы за землю применительно к нему, а именно арендной платы, земельного налога, выкупной стоимости. Инвесторов обычно интересует, какие дополнительные расходы потребуется нести в рамках процедуры приобретения прав на земельный участок, например связанные с возмещением потерь сельскохозяйственного производства, компенсациями за отказ третьих лиц от прав на земельный участок, оказанием помощи на развитие инфраструктуры и т.п.
При подготовке строительства заказчик осуществляет функции по освоению территории и отводу земельного участка:
1) оформляет документы по отводу земельного участка;
2) назначает лицо, ответственное за строительную площадку, или передает эту ответственность строительной или иной организации;
3) получает разрешение соответствующих эксплуатационных органов на использование на период проведения строительно-монтажных работ действующих коммуникаций источников газо, водо, паро и энергоснабжения;
4) оформляет документы на вырубку и пересадку деревьев, плодово-ягодных насаждений, снос строений, очистку территории от мешающих строительству объектов;
5) определяет объемы и места вывоза и завоза грунта и плодородного слоя почвы;
6) создает геодезическую разбивочную основу для строительства;
7) выполняет разбивку осей и трасс зданий и сооружений;
8) проводит переговоры с владельцами домов, строений и сельскохозяйственных угодий, подлежащих сносу;
9) обеспечивает переселение граждан из строений, подлежащих сносу;
10) производит расчет остаточной стоимости сносимых зданий и сооружений и подлежащих вырубке лесных насаждений или получает справку об остаточной стоимости сносимых сооружений от их владельцев;
11) возмещает гражданам и юридическим лицам предусмотренную действующим законодательством стоимость изымаемых строений, участков земли, насаждений и посевов;
12) получает разрешение на производство работ в зоне воздушных линий электропередачи в полосе отвода железных и автомобильных дорог, подземных коммуникаций и инженерных сооружений;
13) обеспечивает реализацию возвратных материалов от разборки сносимых строений (сооружений), а также материалов, получаемых от попутной добычи и рубки насаждений;
14) организует контроль за деформациями и состоянием зданий и сооружений в зоне влияния строительства.
Стоимость приобретенных в собственность земельных участков должна не увеличивать первоначальную стоимость построенных на них объектов: такие объекты учитываются обособленно. Ведь они имеют разный срок полезного использования (для земли его вообще нет); законченный объект подлежит амортизации, а земля не амортизируется. Поэтому стоимость выкупленной земли отражается в бухгалтерском учете на счете 08 «Вложения во внеоборотные
Пример
Организация приобрела в собственность земельный участок. Его стоимость – 1 800 000 руб. За услуги нотариуса работником предприятия за счет денежных средств, выданных под отчет, уплачено 27 000 руб., учреждению юстиции за регистрацию права собственности – 7500 руб.
Организация отразит в учете данные операции следующим образом:
Дебет 08 субсчет «Приобретение земельных участков»,
Кредит 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» – 1 800 000 руб. – учтены капитальные вложения в земельный участок;
Дебет 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»,
Кредит 51 «Расчетные счета» – 1 800 000 руб. – произведена плата за землю;
Дебет 08 субсчет «Приобретение земельных участков»,
Кредит 71 «Расчеты с подотчетными лицами» – 27 000 руб. – отнесена на стоимость приобретенной земли плата за услуги нотариуса;
Дебет 08 субсчет «Приобретение земельных участков»,
Кредит 76 «Расчеты с учреждением юстиции» – 7500 руб. – отнесены на стоимость приобретенной земли расходы по регистрации права собственности;
Дебет 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсчет «Расчеты с учреждением юстиции»,
Кредит 51 «Расчетные счета» – 7500 руб. – перечислены денежные средства учреждению юстиции;
Дебет 01 «Основные средства»,
Кредит 08 «Вложения во внеоборотные активы», субсчет «Приобретение земельных участков» – 1 834 500 руб. (1 800 000 + 27 000 + 7500) – принят к учету земельный участок.
Затраты, которые связаны с приобретением земельных участков в собственность, не уменьшают налоговую базу (см. письмо от 5 апреля 2005 г . № 03-03-01-04/1/158). Потому что для списания стоимости неамортизируемого имущества в расходы необходимо ввести его в эксплуатацию. Для земельных участков понятие «ввод в эксплуатацию» не предусмотрено ни бухгалтерским, ни налоговым учетом. Однако это мнение было опровергнуто в постановлении Федерального арбитражного суда Центрального округа от 17 августа 2004 г . № А08-2355/04-21-16. Суд указал, что расходы на покупку земли можно считать материальными и учитывать в целях налогообложения прибыли по подп. 3 п. 1 ст. 254 НК РФ Также в любом случае, согласно подп. 40 п. 1 ст. 264 НК РФ, организация может единовременно включить в состав прочих расходов платежи за регистрацию прав на землю, изготовление документов кадастрового и технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости.
Став владельцем земли, организации придется уплачивать земельный налог. Причем в постановлении Президиума ВАС РФ от 9 января 2002 г . № 7486/01 констатируется: «…отсутствие документа о праве пользования землей, получение которого зависит исключительно от волеизъявления самого пользователя, не может служить основанием для освобождения его от уплаты налога на землю».
Пример.
Организация приобрела земельный участок для строительства жилогодома. В каком порядке исчисляется земельный налог по этому участкусказано в п. 15 ст. 396 НК РФ. Земельный налог по участкам, приобретенным или предоставленным в собственность для жилищного строительства, исчисляется с учетом коэффициента 2 в течение трехлетнего срока проектирования и строительства вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект. Этот порядок не распространяется на участки, предоставленные для индивидуального жилищного строительства. Если указанный срок превысил три года, применяется коэффициент 4.