Вещное право
Шрифт:
Особый случай прекращения права собственности представляет собой приватизация государственного и муниципального имущества (ст. 217 и абз. 11 п. 2 ст. 235 ГК РФ), которая прекращает право публичных собственников и становится основанием возникновения права частной собственности (граждан и юридических лиц). Она проводится по решению (воле) самого публичного собственника, причем в порядке, предусмотренном законами о приватизации, а не гражданским законодательством, а ее объектами являются главным образом недвижимые вещи – имущественные комплексы государственных и муниципальных предприятий, земельные участки, жилые помещения, прямо указанные в этом качестве в законе (а также не относящиеся к вещам бездокументарные акции приватизированных
Универсальный характер, касающийся всех собственников, имеют основания прекращения права собственности:
1) по воле самого собственника (при отчуждении вещи по сделке или при отказе от права на нее);
2) при обращении кредиторами взыскания на имущество собственника по его обязательствам;
3) при гибели или уничтожении принадлежавшей собственнику вещи.
В любом случае прекращение права собственности происходит лишь в ситуациях, прямо предусмотренных законом.
Принудительное изъятие у частного собственника принадлежащего ему имущества допустимо:
а) только в случаях, исчерпывающим образом перечисленных в п. 2 ст. 235 ГК РФ,
б) по общему правилу на возмездных основаниях, т. е. с компенсацией собственнику стоимости изымаемой вещи (вещей);
в) в судебном порядке либо при возможности судебного оспаривания как решения об изъятии вещи, так и размера компенсации.
Безвозмездное изъятие у собственника принадлежащего ему имущества помимо его воли закон допускает лишь в случае обращения взыскания на него по обязательствам собственника (которое иногда допустимо во внесудебном порядке, например, по исполнительной надписи нотариуса) или его конфискации за совершение правонарушения (ст. 243 ГК РФ).
В соответствии с п. 3 ст. 35 Конституции РФ, запрещающей лишение частных лиц принадлежащего им имущества иначе как по решению суда, ГК РФ предусматривает принудительное изъятие имущества, находящегося в частной собственности, по общему правилу только в судебном порядке, а в особых ситуациях – в административном (внесудебном) порядке, но с возможностью последующего судебного обжалования решений, принятых органами публичной власти (п. 2 ст. 11 ГК РФ). К числу последних относятся случаи принудительного изъятия у частных собственников вещей в порядке конфискации (п. 2 ст. 243 ГК РФ) и реквизиции (ст. 242 ГК РФ), а также сноса построек, возведенных на предоставленных в аренду государственных и (или) муниципальных земельных участках (п. 4 ст. 222 ГК РФ [248] ).
248
В ред. Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 258-ФЗ // СЗ РФ. 2015. № 29 (ч. I). Ст. 4384.
Хотя на такие постройки и может быть зарегистрировано право собственности, они обычно являются самовольными по признаку их несоответствия разрешенному использованию земельного участка (п. 1 ст. 222 ГК РФ), например, являются капитальными, а не временными и во всяком случае могут подлежать сносу по истечении сроков действия договоров аренды земельных участков (подробнее об этом см. далее, п. 1 § 2 настоящей главы) (ер. также п. 1 и 6 ст. 239.1 ГК РФ в ред. Федерального закона от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ).
Следует также иметь в виду, что изъятие у частных собственников (и иных правообладателей – субъектов ограниченных вещных прав) земельных участков для государственных или муниципальных нужд теперь урегулировано также гл. VII. 1 ЗК РФ (в ред. Федерального закона от 31 декабря 2014 г. № 499-ФЗ). Здесь прямо предусматривается возможность судебного обжалования решения органа публичной власти об изъятии у частного правообладателя земельного участка (п. 14 ст. 56.6 ЗК РФ), а также необходимость разработки письменного соглашения с ним об изъятии земельного участка, при отказе от подписания которого должно последовать обращение в суд с соответствующим иском к правообладателю (ст. 56.9 и п. 10 ст. 56.10 ЗК РФ).
§ 2.
Среди первоначальных способов приобретения права собственности наибольшие вопросы в современной отечественной правоприменительной практике вызывают самовольная постройка недвижимой вещи, которая в силу п. 3 ст. 222 ГК РФ при определенных условиях может стать основанием (титулом) права собственности, а также приобретательная давность, т. е. приобретение права собственности на вещь по давности владения (ст. 234 ГК РФ).
1. Приобретение права собственности на самовольную постройку
Лицо, осуществившее самовольную постройку объекта недвижимости, по общему правилу не приобретает на нее право собственности, а сама эта постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет (п. 2 ст. 222 ГК РФ), поскольку при этом нарушаются соответствующие предписания земельного, строительного, природоохранного и иных отраслей административного законодательства, установленные в публичных интересах. Самовольным строительством следует, в частности, считать возведение дач, коттеджей, особняков или торговых и тому подобных «павильонов» на основании незаконно полученных (в том числе впоследствии отмененных) разрешений органов публичной власти или должностных лиц.
Кроме того, в такой ситуации речь обычно идет об использовании под застройку чужих земельных участков (почти всегда находящихся в государственной или в муниципальной собственности). Как правило, оно оформляется срочным и целевым договором аренды земли, основные условия которого – цель и срок использования участка – нередко не учитываются и игнорируются «застройщиком», особенно после оформления права собственности на возведенное им здание или строение. Иначе говоря, здесь особенно ясно проявляет себя «юридический разрыв» между земельным участком и находящимся на нем зданием или строением, которые в отечественном праве традиционно считаются самостоятельными недвижимыми вещами и в силу этого самостоятельными объектами различных вещных и обязательственных прав.
В качестве исключения право собственности на самовольную постройку может быть признано судом (а в установленных законом случаях – в ином предусмотренном им порядке) за собственником или иным титульным владельцем земельного участка, на котором осуществлено такое строительство (но не за застройщиком), если при этом:
• во-первых, у осуществившего самовольную постройку лица было право на строительство соответствующего объекта на данном земельном участке;
• во-вторых, постройка соответствует параметрам, установленным правилами планировки, застройки и землепользования;
• в-третьих, сохранение постройки не нарушает права и законные интересы других лиц (например, соседних землепользователей) и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ).
В результате собственник (или иной титульный владелец) земельного участка становится и собственником возведенного на нем строения (разумеется, компенсировав застройщику необходимые расходы на строительство), что содействует возрождению принципа superficies solo cedit.
Вместе с тем в практике применения этого института обнаружились различные злоупотребления должностных лиц, выступающих от имени публичных земельных собственников, в том числе связанные с необоснованным отказом или задержкой в выдаче разрешений на строительство, а также случаи длительной фактической эксплуатации самовольно возведенных объектов, в частности многоквартирных жилых домов, снос которых мог бы повлечь ущемление интересов граждан и членов их семей, не участвовавших в их строительстве. Поэтому судебная практика исходит из того, что само по себе отсутствие разрешения на строительство не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку, если осуществившее ее лицо принимало меры к получению такого разрешения и (или) других необходимых документов, а постройка не нарушает права и интересы иных лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (абз. 2 п. 26 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22).